Introducción
Los retrasos en las obras son una constante.
Por desgracia suceden con frecuencia y son muy desagradables para todos, además de tener serias consecuencias en muchos casos, como el aumento de costes, la pérdida de confianza entre las partes, la incertidumbre de una fecha de finalización, molestias interminables, etc., …
Quizás nunca se puedan evitar al cien por cien, pero si sigues nuestros consejos podrás prevenirlos y reducirlos en gran medida, ahorrándote muchos disgustos.
A continuación, te presentamos las causas más comunes que provocan estos retrasos y nuestros consejos en cada caso para que los puedas aplicar a tiempo.
Problemas con los materiales
La falta de materiales o la demora en la entrega de los mismos puede causar retrasos en tu obra.
Nuestro consejo es que lo aclares con el contratista antes de que empiece la obra y le preguntes si te puede garantizar que no le faltará suministro de materiales durante la misma.
Esta sencilla pregunta, que casi nadie la hace, pondrá en guardia al contratista y, si es mínimamente responsable, se preocupará de averiguarlo consultando en los almacenes con los que trabaje y detectando de antemano si en verdad dispondrá de dichos materiales o podría tener problemas, en cuyo caso podrá reaccionar a tiempo y solventar de antemano esta carencia de materiales.
De hecho, el momento ideal para tratar este asunto es en la propia negociación del contrato de obra, de manera que el contratista sepa que el suministro de materiales es una tarea que le corresponde vigilar y por la que deberá responder.
Problemas con la mano de obra
La falta de personal cualificado o la rotación excesiva de trabajadores pueden afectar de manera negativa al ritmo de la obra.
Nuestro consejo nuevamente es que hables con el contratista de la obra antes de que empiece y le preguntes si te puede garantizar que los trabajadores de la obra serán trabajadores cualificados y siempre serán los mismos, es decir, que serán trabajadores especializados y que no serán sustituidos por otros hasta que terminen su trabajo.
Si lo dejas bien atado antes de comenzar y si el contratista es mínimamente responsable, se preocupará de no vacilarte durante la obra, pues recordará que al menos tú le hiciste esa pregunta y recordará asimismo la respuesta que te dio, lo cual podría darte una mayor estabilidad de la plantilla de trabajo que destine a tu obra. Y eso es bueno.
Al igual que con los materiales, el momento ideal para tratar este asunto del personal de tu obra es en la negociación del propio contrato de obra, de manera que el contratista tenga en cuenta tu preocupación respecto a que no meta en tu obra trabajadores poco cualificados o que los esté rotando constantemente, y de ese modo la obra vaya mejor.
Problemas con la planificación
No planificar los trabajos antes de empezar la obra o tener un plan de ejecución poco realista, siempre se traduce en retrasos.
Una buena planificación te permitirá estar al corriente de cualquier imprevisto o cambio que pudiera surgir en tu obra y así podrás adaptarte y reaccionar a tiempo.
Es importante que el contratista elabore un calendario de obra en el que asigne fechas claras a todas las tareas de la obra para mejorar el control y facilitar que los trabajos se realizan a su debido tiempo.
Esto ayudará a garantizar que se cumplan las metas a tiempo y evitará cualquier confusión o problemas de comunicación.
Es importante que solicites al contratista, antes de iniciar la obra, un plan de los trabajos con fechas cerradas para su realización. Dicho de otro modo, un plan de trabajo que justifique la fecha límite que te ha dado para terminar la obra.
Este es un punto crucial que casi nadie lo pide y no solo sirve para demostrar al contratista que te preocupas por los plazos de ejecución, sino que también servirá al propio contratista para comprobar si te ha dado un plazo de ejecución y una fecha de terminación realista, o no, pudiendo corregir estimaciones utópicas o con riesgo de incumplimiento, lo cual te permitirá confirmar con mayor certeza el plazo real de tu obra.
Nuestro consejo es que no comiences jamás una obra sin este documento.
Es un documento sencillo que te puede entregar el contratista sin necesidad de darte excesivo detalle. Es suficiente con que te indique los plazos estimados para las grandes partidas o capítulos de la obra.
Algo que sea sencillo de entender por tu parte.
Si no te lo quiere dar, desconfía.
Así de claro.
Problemas con la comunicación
La falta de una buena comunicación entre todas las partes involucradas en el proyecto puede llevar a confusiones y retrasos.
Es importante mantener una buena comunicación y colaboración entre todas las partes intervinientes.
Aquí lo más importante es que el contratista te asegure que va a estar totalmente disponible para ti durante toda la obra, para informarte, para aclararte dudas, para recibir tus quejas y sugerencias, en definitiva, para cualquier necesidad que tengas durante la obra.
Si le conoces y sabes que es así, que trabaja así, no tienes problemas.
Si no le conoces, pregúntale si va a ser así vuestra relación durante la obra.
El contratista debería decirte que sí, y darte el dato de la persona que asumirá esta responsabilidad, la cual podría ser él mismo o uno de sus trabajadores. Quizás un responsable de la obra o un responsable general de su empresa.
Pero al menos alguien que sepas de antemano que te va a atender en cualquier momento que lo necesites durante la obra, esto te dará tranquilidad.
De lo contrario podrías tener muchos problemas, créeme.
Problemas con la burocracia
Otro motivo que puede retrasar la obra es la falta de permisos o la demora en su obtención.
Aquí es importante que asumas tu rol de Promotor.
Recuérdalo siempre, como cliente eres el promotor de la obra, máximo responsable de la misma. Independientemente de los otros intervinientes que como mínimo sería el contratista, aunque podrías también tener otros como Arquitecto, Aparejador, Administrador de Fincas, etc., …
En cualquier caso, la documentación, licencias, autorizaciones y permisos que requiera tu obra es algo que debes identificar de antemano y establecer con claridad quién es el responsable de obtenerlos a tiempo para que la obra no se retrase.
Como promotor de la obra y salvo que puedas derivar esa responsabilidad a otro, te corresponde la obtención de muchos de estos documentos, así como la comprobación de la existencia del resto que correspondan a los demás intervinientes.
Es una tarea complicada para la que un buen Administrador de Fincas te podrá ayudar, si lo tienes. De lo contrario tendrás que repartir estas responsabilidades entre el contratista y tú.
Y de la misma manera que el contratista se debe a ti y te tiene que resolver todas las cuestiones que te hemos ido diciendo a lo largo de este artículo, aquí serás tú el que tampoco debe fallar.
Siempre que todo sea correcto por parte del contratista, por tu parte deberás autorizarle para que pueda hacer su trabajo sin barreras, como por ejemplo:
- Acceso a zonas de trabajo que necesite autorización por parte de alguien
- Acceso a suministros de algún tipo que debas facilitarle (agua y luz suelen ser los más habituales)
- Licencias y autorizaciones varias que como promotor de la obra, o sea, tú, debas proporcionarle
- Y un largo etcétera que podría corresponderte a ti como cliente y, por tanto, como promotor de la obra
Como ves no he indicado licencias, autorizaciones municipales, autorizaciones de otros vecinos, etc., … por dos razones, porque la casuística es enorme y porque lo importante es identificar todas las necesidades de tu obra en concreto para designar las correspondientes responsabilidades de cada uno.
En cualquier caso, todas estas cosas deberían concretarse en un buen contrato de obra, para evitar malos entendidos y retrasos en la ejecución.
Conclusión
Evitar que una obra se retrase puede ser imposible al cien por cien en muchos casos. Existen multitud de agentes, factores y circunstancias que podrían desvirtuar la mejor planificación del mundo, pero si sigues nuestros consejos podrás reducir notablemente la posibilidad de que tu obra se retrase y al menos conocerás las causas más comunes que suelen provocar estos retrasos para intentar ponerles remedio antes de que se produzcan.
